VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS BAJO NIIF

EDILBERTO DIAZ GAITAN

En su gran mayoría, los  balances de las empresas de las empresas reflejan el valor de sus activos inmobiliarios, por el mismo valor de tales activos en sus declaraciones tributarias municipales del denominado impuesto predial, que en un elevado porcentaje, se encuentran subvalorados, en especial, para inmuebles distintos a las grandes capitales del país.

En realidad, para ciudades capitales como Bogotá, Medellín y Cali, los procesos de formación y avalúo catastral, se han venido perfeccionando, hasta tal punto que el valor de avalúo catastral se asemeja a su valor de mercado, o a su valor comercial. Incluso, no faltan los eventos en los que algunos propietarios de inmuebles solicitan a las autoridades municipales, el reajuste del avalúo catastral a sumas o valores inferiores. En general, para el resto del país, los avalúos catastrales, se encuentran subvalorados, por diversas razones de índole política, económica, técnica de las mismas oficinas catastrales, y no faltan los eventos de corrupción político administrativo.

Además del avalúos catastral, la razonabilidad en el valor de un activo inmobiliario se encontrará asociado con :

1.- La titularidad legal del activo inmobiliario.
 
2. Las cargas impositivas de orden nacional y territorial que pesan sobre el inmueble, no sólo por lo concerniente al impuesto de patrimonio, sino por lo relativo al impuesto predial, valorización, contribuciones especiales, etc.

3.- Las servidumbres o cargas privadas o públicas a cargo del inmueble.

4.- El valor de renta y/o  de propiedad  de los inmuebles en la zona de ubicación del inmueble. 

5.- La evolución de los precios inmobiliarios y de los índices de precios de construcción a nivel nacional, municipal, y en la misma zona de ubicación del inmueble.

6.- Las características de vivienda, comerciales, industriales, institucionales, educativas, en la zona de ubicación del inmueble.

7.- La infraestructura pública actual, así como los planes presentes y futuros a corto, mediano y de largo plazo, tanto a nivel local, como municipal, por los ahora llamados Planes de Ordenamiento Territorial, obras planificadas por los Institutos de Desarrollo Urbano, etc.

8.- Los datos registrables comprobables del inmueble, relativos al área del lote, área construida, nùmero de pisos, número de baños, número de oficinas o habitaciones, áreas comunes y privadas, acceso a servicios públicos, facilidades de diversas clases de transporte, etc.

Contando por lo menos  con ésta información, se podrá iniciar apenas, el proceso dispendioso  de determinación del valor razonable del activo inmobiliario.

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